WEG: Duldung der Zwangsversteigerung

Als solche sind sie zur Tabelle anzumelden und nach Abschluss des Verfahrens quotal zu befriedigen. Dies führt praktisch oftmals zu schmerzhaften Zahlungsausfällen der Wohnungseigentümergemeinschaft. Eine Zwangsvollstreckung gegen den Schuldner oder den Insolvenzverwalter wegen bereits vor Insolvenzeröffnung entstandener Hausgeldforderungen soll nach bisheriger Ansicht insgesamt unzulässig sein. Das Amtsgericht Koblenz sah dies jetzt anders und verurteilte den Insolvenzverwalter zur Duldung einer von der Eigentümergemeinschaft beantragten Zwangsversteigerung der Wohnung einer insolventen Miteigentümerin. Die Eigentümergemeinschaft machte ein Absonderungsrecht an den Hausgeldforderungen nach § 10 Abs. 1 Nr. 2 ZVG geltend, welches ihr ermöglichen sollte, wegen der Hausgeldrückstände zumindest in das Wohnungseigentum des Schuldners vollstrecken zu können. Das Amtsgericht gab ihr damit Recht und verurteilte den Insolvenzverwalter auf Duldung der Zwangsvollstreckung.


Praxistipp

Mit der Entscheidung betritt das Gericht rechtliches Neuland, da bislang die Frage, ob an Hausgeldforderungen ein dingliches Absonderungsrecht besteht, nicht entschieden wurde. Die Entscheidung verdient Zustimmung, denn sie stärkt die Position der Wohnungseigentümergemeinschaft. Der vom Gesetzgeber vorgesehene vollstreckungsrechtliche Vorrang von Hausgeldforderungen in der Insolvenz wird durch die Entscheidung konsequent umgesetzt. Der Käufer einer Immobilie wird künftig darauf achten müssen (z.B. durch Nachfrage bei dem Verwalter), dass keine Hausgeldrückstände bestehen, da er sonst mit der Wohnung (nicht mit seinem sonstigen Vermögen) hierfür haftet.
Autor: Dr. Andreas C. Brinkmann - brinkmann@bethgeundpartner.de

Fundstelle: AG Koblenz, Urteil vom 10. Dezember 2009 – 133 C 1461/09, ZMR 2010, 568